Rechtsanwalt in Osnabrück

Im Rahmen eines Mietverhältnisses kann es zu zahlreichen Interessenkonflikten und Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter kommen. Für Mieter und für Vermieter ist es daher besonders wichtig, ihre Rechte und Pflichten im Rahmen des Mietverhältnisses zu kennen.

Im Rahmen des Mietrechts, insbesondere des Wohnraummietrechts, berate und vertrete ich Mieter und Vermieter. So kenne ich die jeweiligen Vorgehensweisen der anderen Seite und kann diese bei meiner Tätigkeit für Sie berücksichtigen.

Meine Leistungen im Bereich des Wohnraummietrechts umfassen insbesondere folgende Bereiche:

1.  Kündigung bei Wohnraummietverhältnissen

Von besonderer Relevanz bei Wohnraummietverhältnissen ist die Beratung und Vertretung bei Kündigungen. Bei Wohnraummietverhältnissen unterscheiden sich die Anforderungen an eine Kündigung stark danach, ob diese vom Mieter oder vom Vermieter erklärt wird.

Der Mieter kann das Wohnraummietverhältnis in der Regel zumindest ordentlich, unter Einhaltung der gesetzlichen Frist, kündigen. Ausnahmen hiervon können sich zum Beispiel bei der Vereinbarung einer festen Mindestlaufzeit ergeben. Bei der Vereinbarung einer festgesetzten Mindestlaufzeit stellt sich aber sehr oft die Frage, ob die Vereinbarung auch wirksam ist. Die Vereinbarung darf nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen. Bei einer unwirksamen Vereinbarung kann der Mieter dann gegebenenfalls mit der gesetzlichen Frist kündigen. 

Anders stellt sich die Rechtslage bei einer Kündigung von der Vermieterseite dar. Auch der Vermieter kann das Mietverhältnis ordentlich und außerordentlich kündigen. Ein wesentlicher Unterschied zum Kündigungsrecht des Mieters ergibt sich aber daraus, dass der Vermieter eines Wohnraummietverhältnisses aus Gründen des Mieterschutzes auch für eine ordentliche Kündigung ein nach dem Gesetz zulässiges Interesse an der Kündigung haben und dieses im Kündigungsschreiben darlegen muss. Der genannte Kündigungsschutz ist im Falle der gesetzlichen Gewährung der erleichterten Kündigung des Vermieters beschränkt. Bei den Ausnahmen vom Kündigungsschutz handelt es sich um Fälle, in dem der Vermieter selbst im  Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen wohnt und um vermieteten Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung. Die Kündigungen durch den Vermieter sind somit an Voraussetzungen geknüpft und müssen, um wirksam zu sein, insbesondere ausreichend begründet sein. Für den Mieter ist es zum Beispiel nach dem Zugang einer Kündigung wegen Eigenbedarfs wichtig, zu wissen, ob die Kündigung den formalen Anforderungen genügt und wie die Aussichten hinsichtlich einer Verteidigung gegen die Kündigung beziehungsweise den Anspruch auf Räumung sind.

Sowohl Mieter als auch Vermieter können das Mietverhältnis, sofern die gesetzlich genannten Gründe vorliegen, fristlos kündigen. Bei fristlosen Kündigungen zum Beispiel aufgrund des Vorliegens eines wichtigen Grundes stellt sich die Frage, ob vorher mindestens eine Abmahnung erforderlich war und ob diese wirksam erfolgt ist. Weiterhin ist der in der Kündigung angegebene Grund darauf zu prüfen, ob er einen ausreichenden Grund für eine fristlose Kündigung darstellt.

Als Rechtsanwalt berate und vertrete ich bei Kündigungen und Räumungsklagen Vermieter hinsichtlich der Durchsetzung Ihrer Ansprüche und Mieter bei der Abwehr von Kündigungen und bereits erhobener Räumungsklagen.

2. Mieterhöhungen

Sofern nicht eine Erhöhung der Miete im Mietvertrag vereinbart worden ist oder während des laufenden Mietverhältnisses vereinbart wird, kann der Vermieter eine Mieterhöhung nur nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen verlangen, sofern diese nicht durch Vereinbarung ausgeschlossen wurden oder sich ein Ausschluss aus den Umständen ergibt.

In der Praxis von häufiger Relevanz ist dabei die Möglichkeit des Vermieters, vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Das Mieterhöhungsverlangen muss in Textform erklärt und entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen begründet werden. Weiterhin muss der Vermieter bestimmte Fristen und die Kappungsgrenze von 15% beziehungsweise 20% einhalten. Die Mieterhöhung tritt aber nicht automatisch ein, sondern es ist erforderlich, dass der Mieter der vom Vermieter verlangten Mieterhöhung zustimmt. Für die Erklärung der Zustimmung ist dem Mieter eine gesetzlich vorgesehene Frist zu gewähren, so dass er das Mieterhöhungsverlangen auf seine rechtliche Wirksamkeit und Berechtigung prüfen kann. Wenn unberechtigter Weise eine Zustimmung unterbleibt, riskiert der Mieter, dass der Vermieter Klage auf Zustimmung erhebt.

Neben der Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist für die Vermieterseite noch die Möglichkeiten der Erhöhung der Miete nach Modernisierungsmaßnahmen und der Veränderung der Höhe der Betriebskostenvorauszahlung beziehungsweise Betriebskostenpauschale vorgesehen. Auch für diese Möglichkeiten sind die jeweiligen gesetzlichen Bestimmungen einzuhalten. 

Hinsichtlich eines Mieterhöhungsverlangen berate ich Sie gerne hinsichtlich der formalen Wirksamkeit, der materiellen Voraussetzungen und der gegebenenfalls einzuhaltenden gesetzlichen Grenzen der Mieterhöhung.    

3. Betriebskostenvorauszahlungen

Sofern Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden sind, stellt sich für die Vermieterseite als auch für die Mieterseite die Frage, ob die gesetzlichen Bestimmungen bei der erstellten Betriebskostenabrechnung eingehalten worden sind. In formaler Hinsicht ist zu prüfen, ob die für Betriebskostenabrechnung geltenden Mindestanforderungen, wie zum Beispiel die Benennung des Abrechnungszeitraums, die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels usw. eingehalten worden sind. In materieller Hinsicht stellt sich zum Beispiel die Frage nach der Umlagefähigkeit der jeweiligen Kosten entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen und den Vereinbarungen im Mietvertrag. Ferner kann die Einhaltung der Frist zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung rechtlich bedeutsam sein. Bei Zweifeln an der ordnungsgemäßen Erstellung der Betriebskostenabrechnung sollten Sie diese daher nicht einfach so hinnehmen, sondern sich anwaltlich beraten lassen.

4. Kaution

Sofern eine entsprechende vertragliche Vereinbarung erfolgt ist, hat der Mieter dem Vermieter eine Mietsicherheit zu leisten. Bei Wohnraummietverhältnissen darf die Mietkaution höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Nettomiete, also ohne die als Vorauszahlung oder Pauschale ausgewiesenen Betriebskosten, betragen. Jedenfalls bei der Bereitstellung als Geldsumme hat der Mieter das Recht, die Mietsicherheit in drei gleichen Raten zu leisten, wobei die erste Rate mit dem Beginn des Mietverhältnisses fällig ist. Bei Rechtsstreitigkeiten hinsichtlich der Mietkaution geht es häufig um die rechtmäßige Anlage der Mietkaution, welche Forderungen des Vermieters gegen den Mieter durch die Mietkaution abgesichert sind und nach der Beendigung des Mietverhältnisses um den Rückzahlungsanspruch des Mieters. Bei dem zuletzt genannten Punkt geht es in der Regel darum, ob und wie lange die Mietkaution noch nach der Beendigung des Mietverhältnisses vom Vermieter einbehalten werden darf. Auch in Fragen rund um das Thema Mietkaution berate und vertrete ich Sie gerne.

5. Weitere Bereiche im Wohnungsmietrecht

Selbstverständlich biete ich nicht nur Beratung und Vertretung in den oben dargestellten Bereichen des Mietrechts, sondern bei sämtlichen mietrechtlich relevanten Themen an. Hierzu gehören zum Beispiel Mietmängel/Mietminderung, Fragen im Zusammenhang mit dem zulässigen Mietgebrauch, der Untervermietung, Verpflichtungen im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen und ob eine wirksame Befristung des Mietverhältnisses vereinbart worden ist.